REAL ESTATE
不動産を所有する方へ
不動産に関する税金で
お悩みのお客さまへ
当社は、多くの不動産関係のお客さまに関与しており経験値は豊富です。
不動産業として会社を経営されている方、年に一度の確定申告でご依頼される方や、副業として不動産オーナーをされている方（サラリーマン大家さん）もいます。
また、今後の相続など、いま現在の税金の申告だけでなく、将来の税金も見据えて長く付き合えるお金の町医者を目指しています。
不動産を所有する皆さま
賃貸物件を有している場合、確定申告で他の収入と合わせて申告する必要があります。
毎年の不動産収入は、ある程度決まった金額なので簡単そうに思えますが、思わぬ落とし穴もあります。
特に不動産を取得したときの処理と、必要経費の範囲、そして消費税の取り扱いに注意が必要です。
１．不動産を取得したとき
不動産を取得した際には、取得したものや支払った内容について建物・土地・附属設備・構築物などに区分して資産として計上し、法律で定める年数で償却計算を行う必要があります。また中古物件だと償却年数の計算も少々面倒です。
２．必要経費の範囲
一般的に、会社（法人）＞個人事業主（事業所得）＞個人事業主（不動産所得）と経費として認められる範囲が狭くなっていきます。
個人事業主だと商売とプライベートの境界が曖昧になりがちですので、「これはどうしても商売を行う支出として必要だった」と明確に区分して証明できなければ経費として認められません。
３．消費税の取り扱い
建物を取得し、住宅として賃貸する場合には気にしなくても問題ありませんが、建物や土地をテナントや駐車場として賃貸している場合には消費税が課されます。
年間の収入金額によっては消費税の申告・納税が必要となってきます。
近年はインボイス制度が導入され、本来消費税を納税する規模でなかった不動産オーナーにもインボイス番号を取得する要求があることから、消費税の判断は難しくなったように思います。
毎年の確定申告をご依頼いただく場合、不動産所得の申告料金は決して安いと感じられる金額ではないかもしれません。
ただ、ご依頼されるお客さまからは「確定申告の時期が憂鬱でなくなった」と言われることも多く、「もっと前からお願いしてればよかった」という声もあります。
当事務所では、不動産を取得した年の確定申告はお任せいただき、次年度からは自分たちで申告します、という依頼にも対応しています。
あらかじめ「翌年からは自分たちで申告する予定です」とお伝えいただければ、確定申告が終わった後に、計算過程や書類の書き方をご説明し、翌年からの確定申告がスムーズに進むようにサポートしています。
不動産を複数所有して
法人化も
副業が解禁される流れで、不動産賃貸を副業として選択される方も多くおります。
複数の物件を所有していく場合、法人化も視野に入ってきます。
いままでご自身で所得税の確定申告を行っていた場合でも、法人の決算（法人税の申告）を行うことは非常にハードルが高く、提出する書類のボリュームも桁違いですので、税理士事務所に依頼することをお勧めします。
当事務所と顧問契約をすると、物件ごとの損益が把握できる資料を作成し定期的に打合せを行っています。
それにより、各物件で収支が取れているのか、売却すべきか保有し続けるか、大規模修繕の回収見込の有無など、細かな投資判断ができるようになり、それぞれの物件の資金繰りや次の投資に向けての細かい検討を行うことができるようになります。
物件の売却を行った場合
不動産を売却して利益がある場合には、その翌年2/16～3/15までに確定申告を行う必要があります。
単純に買った値段と売った値段の差額だけではないため、売却による利益が出ているかどうかの計算は複雑です。
土地の場合、購入価格がいくらか、その資料が残っているか等を検討します。
建物の場合、その物件が住んでいた自宅なのか賃貸物件か、何年使用され（償却され）残存価額がどの程度であるか、購入したのか相続にて取得したのか、空き家なのか現在入居しているのか等の条件によって税金が大きく変わってきます。
不動産は、その所有者について法務局で登記がされています。その登記情報が変更になったことは税務署でも把握していて、その翌年に確定申告がなかった場合には税務署からの「お尋ね」がございます。
確定申告が必要かどうかの確認だけでも構いませんので、どうぞお気軽にお問い合わせください。ただし、多くの検討事項がありますので、お電話口での回答はできかねます。
相談料はいただいておりませんので、お電話もしくはお問い合わせフォームにてご予約ください。
不動産に関する
顧問料・申告料金の目安
1
不動産所得（確定申告）
| 不動産所得（消費税申告なし） | 50,000円～ |
| 不動産所得（消費税申告あり） | 80,000円～ |
2
法人
不動産販売業・不動産管理業などの法人は、法人の顧問報酬の目安に準じます。
3
サラリーマン大家さんのための法人契約
サラリーマン大家さんが副業で法人を所有する場合の契約です。
個人事業主として不動産を所有する際には(1)の申告料金となります。
| 棟数 | 顧問料（月額） | 法人税申告料 | |
| 5棟まで | 10,000～15,000 | ＋ | 50,000～100,000 |
| 6棟～10棟 | 20,000 | ＋ | 80,000～120,000 |
| 10棟～ | 20,000～ | ＋ | 100,000～ |
- 1棟であっても、集合住宅など10室以上の場合には2棟としてカウントさせていただきます。
4
不動産の譲渡（確定申告）
| 申告内容 | 申告料金 |
| 不動産の譲渡 | 8～20万円 |
- 売却価額とその売却内容に伴い適用できる特例によって料金が変動します。